Korzyści płynące z leasingu nieruchomości

Leasing nieruchomości pozwala  na sfinansowanie zakupu, budowy lub rozbudowy nieruchomości a także stanowi ciekawą alternatywę dla kredytu. Pozwala też zrefinansować poniesione nakłady związane z już wybudowaną nieruchomością. Przedmiot leasingu nieruchomości  stanowią  nieruchomości komercyjne już istniejące lub też będące w fazie projektów inwestorskich.W tym drugim przypadku umowa leasingu nieruchomości zawierana jest przy udziale współpracującego z finansującym ( leasingodawcą ) banku który zapewnia finansowanie pomostowe w okresie pomiędzy rozpoczęciem inwestycji a uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

Do nieruchomości komercyjnych objętych leasingiem zalicza się:

- budynki i lokale biurowe,
- budynki handlowe i usługowe,
- szpitale,
- sieci hoteli,
- salony samochodowe,
- centra ekspozycyjne,
- centra logistyczne,
- magazyny i hale produkcyjne,
- nieruchomości przemysłowe,
- lokale użytkowe.

Przy ocenie nieruchomości finansujący bierze zawsze pod uwagę zarówno rodzaj jak i położenie oraz sposób wykorzystania nieruchomości oraz spodziewane przychody z nią związane. Historycznie rzecz biorąc można powiedzieć że z uwagi na wartość i specyfikę nieruchomości komercyjnych leasing nieruchomości przeznaczony był przede wszystkim dla dużych i średnich firm, które miały stabilną sytuację finansową. Rozwój rynku leasingu nieruchomości spowodował jednak, że w tej chwili można powiedzieć że jest to usługa dostępna dla każdego podmiotu gospodarczego chcącego nabyć nieruchomość czy to w celu dalszego wynajmu czy na potrzeby własne. Oczywiście nadal ocenie podlega sama nieruchomość czy lokal użytkowy ale na pewno minęły czasy kiedy leasing nieruchomości był zarezerwowany dla nielicznej elitarnej grupy największych przedsiębiorstw w kraju.

Korzyści płynące z leasingu nieruchomości:

- uwolnienie środków zamrożonych w nieruchomościach ( leasing zwrotny ),
–następuje  poprawa płynności firmy i efektywne wykorzystanie posiadanego majątku (leasing zwrotny),
- krótki okres oczekiwania na decyzję o przyznaniu finansowania,
- uzyskanie dodatkowych korzyści wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości w czasie trwania umowy leasingu,
- długoterminowe finansowanie skutkujące równomiernym rozłożeniem obciążeń w czasie trwania umowy,
- okres umowy leasingu od 1 roku (leasing finansowy) lub od10 do 15 lat (leasing operacyjny),
- finansowanie do 100% inwestycji,
- zakup nieruchomości przy minimalnym udziale własnym,
- refinansowanie istniejących zobowiązań finansowych,
- dostosowanie obciążeń finansowych (rat leasingowych) do przewidywanej zyskowności firmy w poszczególnych okresach,
- optymalizacja korzyści podatkowych dzięki możliwości  zaliczenia raty leasingu do kosztów uzyskania przychodów (leasing operacyjny),
- krótszy okres amortyzacji budynków używanych (leasing finansowy),
- możliwość odkupienia od leasingodawcy przedmiotu leasingu po cenie niższej niż rynkowa bez ryzyka oszacowania przychodu,
- gwarancja stosunku prawnego umowy leasingu zagwarantowana uregulowaniem w kodeksie cywilnym a także ustawami podatkowymi,
- firma leasingowa wystawia pisemną gwarancję odkupienia nieruchomości po zakończeniu umowy leasing,
- finansowanie pozabilansowe,
- możliwość wyboru waluty leasingu (PLN, EURO),
- niski koszt pozyskania źródła finansowania.

Możliwości finansowania nieruchomości komercyjnych

W leasingu nieruchomości stosuje się zarówno konstrukcję leasingu operacyjnego jak i finansowego.

Leasing operacyjny

W leasingu operacyjnym wszystkie opłaty związane z umową leasingu nieruchomości (pierwsza rata, prowizje, opłaty miesięczne, koszty eksploatacji, koszty ubezpieczenia ) w pełnej wysokości stanowią koszt uzyskania przychodu u korzystającego. Zarówno minimalny okres trwania umowy jak i tzw. wartość wykupu ustalone są przez obowiązujące przepisy (minimalny okres leasingu operacyjnego nieruchomości to 10 lat, wartość resztowa po 10 latach to 46% wartości początkowej przedmiotu leasingu ). W trakcie umowy leasingu operacyjnego nieruchomość znajduje się w ewidencji środków trwałych finansującego i on z tego tytułu dokonuje odpisów amortyzacyjnych. Wartość resztowa może być płatna na końcu umowy leasing lub w tzw. funduszu gwarancyjnym w miesięcznych ratach. Z uwagi na fakt że grunt nie podlega amortyzacji nie jest on przedmiotem leasingu operacyjnego a jest finansowany w umowie leasingu finansowego.

Leasing finansowy

Leasing finansowy dotyczy najczęściej całej nieruchomości wraz z gruntem. Leasingiem finansowym określa się umowę o odpłatne używanie nieruchomości, zawartą na czas określony. gdy suma rat leasingowych bez VAT odpowiada co najmniej wartości początkowej budynku, a w umowie zapisane jest,  że odpisów amortyzacyjnych w podstawowym okresie umowy dokonuje korzystający. Przedmiot leasingu zaliczany jest do składników majątku leasingobiorcy. VAT (22%) określony od sumy wszystkich rat wynagrodzenia płatny jest z góry po podpisaniu umowy leasingu . Koszty uzyskania przychodów stanowią: części odsetkowe rat leasingowych, amortyzacja naniesień, koszty eksploatacji i inne związane z użytkowaniem nieruchomości. Minimalny okres umowy i tzw. wartość wykupu w leasingu finansowym mogą być dowolnie ustalone przez strony umowy.

Leasing zwroty

W przypadku leasingu zwrotnego korzystający sprzedaje własną nieruchomość firmie leasingowej, a następnie korzysta z niej w ramach umowy leasingu nieruchomości. Dzięki takiej konstrukcji dla korzystającego istnieje  możliwość uwolnienia środków zainwestowanych w nieruchomość które może przeznaczyć na inne cele gospodarcze. Umowa leasingu zwrotnego nieruchomości może występować w formie leasingu operacyjnego jak i finansowego. Jedyną różnicą od klasycznej umowy leasingu jest tożsamość korzystającego i zbywcy który tutaj występuje w obu rolach. Na marginesie warto zauważyć że większość umów leasingu nieruchomości niezależnie od tego czy są umowy leasingu operacyjnego czy finansowego jest umowami leasingu zwrotnego.

Leasing nieruchomości – to się naprawdę opłaca!